Autore: Ugo

Il valore di un grazie

Questo articolo lo dedico a tutte quelle persone che fanno il proprio dovere stando dietro le quinte, senza aspettarsi nulla in cambio se non la soddisfazione di aver svolto il proprio lavoro o impegno sociale e soprattutto la soddisfazione di essere stati utili. Molte volte mi è capitato che altri meno impegnati ma più attenti a promuovere se stessi prendessero tutti i meriti, ma non ho mai provato invidia per loro, anzi a volte l’ho trovato ridicolo. Tuttavia, tavolta ho provato amarezza quando, malgrado l’impegno profuso, per un nonnulla andato storto la colpa fosse attribuita proprio a chi stando in silenzio ha svolto con impegno il proprio ruolo, proprio perchè chi ama mostrarsi è immune da errori e quando li fa trova sempre una giustificazione. E’ per questo che ho deciso di scrivere questo articolo, per parlare di tutte quelle persone che si muovono nel silenzio e che non ricevono mai un grazie se non a volte stentato ed in modo che non lo percepisca nessuno.

Qualcuno ha scritto:

“Un Grazie detto di fretta ha un significato debole, tralasciabile, scontato. Un grazie pronunciato fermandosi veramente a dirlo o scriverlo si riempie di un profondo significato di gratitudine, percepito da chi lo riceve.“

E allora a tutti voi GRAZIE, GRAZIE di cuore!

Professionalità dell’ingegnere forense

Sulla rivista L’ingegnere italiano (n. 1 del 2020) è apparso un articolo dal titolo: “Un cambiamento necessario” in cui si affronta il problema della qualità della consulenza tecnica nel processo civile. Oggigiorno assistiamo ad un numero sempre maggiore di professionisti che si cimentano nell’arte del tecnico forense (CTU o CTP che siano). Purtroppo tutto ciò è accompagnato da un decadimento della qualità di tali figure professionali dovuto sia alla scarsa conoscenza delle norme che regolano i procedimenti civili, che alla frequentazione solo di un mini corso di 12 o 20 ore organizzato da un Ordine Professionale e/o un collegio come unica base di partenza, base che non può certo sopperire la scarsa esperienza necessaria invece in tale settore non strettamente tecnico. Quella del tecnico forense è una professione intellettuale e come tale è legata a diversi aspetti formativi, etici e deontologici. Per intraprendere una qualsiasi attività intellettuale è necessario un certo periodo di apprendistato e/o tirocinio ma stranamente per quella di tecnico forense sembra che sia sufficiente la sola  frequenza di un corso per la parte giurisprudenziale e il titolo di studio per la parte tecnica ma è proprio così?

Io non lo credo e la dimostrazione è che ci sono tanti tecnici che seppure titolati sulla carta non sono in grado di gestire il contenzioso e/o ragionano solo in termini “tecnici” trascurando gli aspetti giuridici ma soprattutto dimenticando che le loro argomentazioni costituiranno una delle basi su cui si fonderà il giudizio del Giudice e/o del cliente che si rivolgerà a loro per affidare un lavoro. Tutto ciò comporta forti risvolti nelle parti coinvolte che si affidano al tecnico allo stesso modo in cui un malato si affida al proprio medico di fiducia.

Il CTU, ad esempio, non è solo un tecnico che svolge il proprio incarico ma è un tecnico che svolge un ufficio quello appunto di consulente del giudice ossia ha un compito di pubblica utilità e non meramente tecnico. Il CTU è un tecnico fiduciario del Giudice. Forse se al termine di ogni consulenza il Giudice attribuisse un punteggio al CTU sul lavoro svolto, un po’ come avviene nelle recensioni sui ristoranti, si potrebbe avere una classifica che aiuterebbe altri Giudici a conferire gli incarichi non solo sulla base della turnazione ma anche su quella del merito. Nel privato la questione è più complessa perchè vige la regola del libero mercato e riuscire ad avere un tecnico, CTP, stellato è più ostico in quanto ci si muove più su conoscenza diretta o per sentito dire che per altro.

Ritornando all’articolo citato in apertura, la qualità non dipende solo da un codice di etica deontologico e/o professionale, codice che per gli iscritti agli albi e/o collegi professionali esiste già, ma soprattutto dalla maturità dell’individuo acquisita anche attraverso un percorso di formazione professionale sul campo che si può ottenere solo dopo un periodo di tirocinio fatto con un serio ed esperto professionista del settore.

Ugo Lops

L’Unione Europea contro l’obsolescenza programmata

europaSi riporta un interessante articolo scritto da Claudia Ciriello sul sito Help consumatori che introduce il concetto di obsolescenza programma e dei nuovi interventi che l’Unione Europea sta studiando per porvi rimedio.

I beni di consumo elettronici, invece di durare correttamente il più a lungo possibile, cessano di funzionare a distanza di poco tempo dall’acquisto, non a causa dell’usura del bene in se, ma per una programmazione della durata del prodotto fatta dai produttori. Questo modo di operare è l’ obsolescenza programmata, il fenomeno della tecnologia programmata per non durare

E’ un tema finito sotto i riflettori della stessa Autorità Garante della concorrenza e del mercato che di recente ha sanzionato Apple e Samsung e ha accertato la messa in atto di pratiche commerciali scorrette in violazione degli articoli 20, 21, 22 e 24 del Codice del Consumo.

Fenomeno risolto? A quanto pare non ancora, dal momento che smartphone, pc, tablet, ma anche frigoriferi, lavatrici e altri prodotti tecnologici manifestano un difetto o cessano di funzionare a garanzia scaduta, con la previsione di una riparazione più onerosa rispetto all’acquisto di un nuovo prodotto. Il rischio che sembra palesarsi è che i pezzi di ricambio dei prodotti tecnologi non siano più in commercio. Oppure ci vorrebbero troppe settimane per riceverli a casa, e quindi la spesa potrebbe non valere l’impresa, tanto che l’unica soluzione ottimale per il consumatore sembra essere quella di provvedere all’acquisto di un nuovo prodotto.

Sono temi sui quali si è attivata l’Europa con il pacchetto Ecodesign, che prevede misure atte a far fronte al fenomeno dell’obsolescenza programmata di tv, lavatrici, lavapiatti e frigoriferi. Il “pacchetto europeo” è attualmente al vaglio di Parlamento e Consiglio. Se verrà accettato, la Commissione Europea potrà adottare le misure in esso comprese già nelle prossime settimane.

Tra le principali misure proposte dall’UE c’è l’obbligo per i produttori di disponibilità dei pezzi di ricambio dei beni per un periodo minimo che va dai 7 ai 10 anni (lavatrici, lavastoviglie, frigoriferi), con un tempo di consegna massimo di 3 settimane al fine di creare un circolo virtuoso positivo tra acquisti, lotta allo spreco, tutela dell’ambiente e tutela del consumatore. In pratica l’Europa chiede ai produttori di facilitare ai consumatori la riparazione dei beni acquistati, per fronteggiare l’obsolescenza attuale. L’Ecodesign prevede anche che i consumatori siano informati su come riparare i propri apparecchi. Per questo dovranno essere a loro disposizione dei documenti necessari per la riparazione da parte di terzi, come a esempio, manuali, schema di (dis)assemblaggio, schema della centralina, elenco dei codici di errore diagnostici. Ora c’è solo da attendere che le misure europee entrino in vigore quanto prima in modo da riuscire a creare una società meno consumistica, in controtendenza rispetto a quella attuale.

Regime forfettario 2019, tutte le novità per i professionisti!

La legge di Bilancio 2019 (legge 145/2018) prevede importanti novità in merito all’estensione del regime forfettario; a partire dal 1° gennaio 2019 sono entrate in vigore delle modifiche circa i nuovi requisiti di acceso e di permanenza nel regime forfettario.

In particolare, il provvedimento estende il regime agevolato con imposta sostitutiva unica agevolata al 15% atutte le attività d’impresa e professionali che hanno conseguito nell’anno precedente ricavi/compensi fino a un massimo di 65.000 euro (tale limite era in precedenza fissato a 30.000 euro).

Vengono apportate modifiche all’art. 1 della legge di legge di Bilancio 2015 (legge 190/2014) che introduce il regime forfetario, un particolare regime fiscale attraverso il quale si può usufruire di una partita Iva agevolata; i vecchi commi 54 e 55 della legge di Bilancio 2015  sono sostituiti dai nuovi commi 9–11, art. 1, della legge di Bilancio 2019.

Requisiti ed esclusioni

Dal 1° gennaio 2019 possono accedere a questo regime fiscale agevolato tutte le persone fisiche esercenti attività d’impresa, arte o professione che nell’arco dell’anno solare precedente:

  • hanno conseguito ricavi o compensi, ragguagliati ad anno, non superiori a 65.000 euro
  • non hanno partecipazioni a società di persone, associazioni o imprese familiari
  • non hanno il controllo di Srl o associazioni in partecipazione che esercitano attività direttamente o indirettamente connesse con quelle svolte dal soggetto titolare del regime forfettario
  • inoltre, nel caso di esercizio contemporaneo di attività contraddistinte da differenti codici ATECO, si assume la somma dei ricavi e dei compensi relativi alle diverse attività esercitate
  • NON possono accedere al regime le persone fisiche la cui attività siano esercitata prevalentemente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono in corso rapporti di lavoro o erano intercorsi rapporti di lavoro nei 2 precedenti periodi d’imposta, ovvero nei confronti di soggetti direttamente o indirettamente riconducibili ai suddetti datori di lavoro

Il regime forfetario cessa a partire dall’anno successivo a quello in cui viene meno il requisito dei 65.000 euro.

Inoltre, ai fini della verifica dell’unico requisito ora necessario (limite dei ricavi/compensi), il riferimento ai soppressi studi di settore è stato trasferito agli indici sintetici di affidabilità fiscale (Isa), che ne hanno preso il posto dal periodo d’imposta 2018.

Da notare che rispetto al passato, vengono invece eliminati i seguenti requisiti: il limite di 5.000 euro relativo alle spese per lavoro accessorio, lavoro dipendente e per compensi erogati a collaboratori, anche assunti per esecuzione di progetti; il limite di 30.000 euro relativo al reddito da lavoro dipendente percepito; il limite di 20.000 euro relativo al costo per beni strumentali.

Tassazione

Chi accede al regime forfettario non potrà dedurre costi dal reddito: i compensi su cui applicare l’imposta, infatti, sono ridotti mediante l’applicazione di un coefficiente di redditività che varia a seconda dell’attività svolta.

Di seguito si riportano i coefficienti di redditività.

Tipologia di attività

Coefficiente di Redditività                       

Industrie alimentari e delle bevande40%
Commercio ingrosso e dettaglio
40%
Commercio ambulante di alimentari e bevande
40%
Commercio ambulante di altri prodotti 54%
Costruzioni e attività immobiliari86%
Intermediari di commercio62%
Attività dei servizi di alloggio e ristorazione40%
Attività professionali78%
Altre attività economiche67%

Il meccanismo di tassazione, da applicare ai ricavi/compensi moltiplicati per i coefficienti di redditività, è il seguente:

  • le partite Iva con un fatturato fino a 65.000 euro sono soggette al 15% di imposta
  • con reddito annuo tra i 65.000 e i 100.000 euro, dal 2020, la tassazione sale al 20% (regime super-forfettario)
  • per i primi 5 anni di attività la tassazione è pari al 5% (questo ulteriore sconto di imposta non ci sarà per chi ha avuto una partita Iva nei 3 anni precedenti)

Regime super-forfettario

La legge di Bilancio 2019 (art. 1, commi 17-22) prevede, inoltre, agevolazioni anche per redditi fino a 100.000 euro, con l’introduzione di un livello intermedio di agevolazioni per coloro i quali non rientrano nel regime forfetario.

A partire dal 1° gennaio 2020, per i professionisti e gli imprenditori individuali che nell’anno precedente hanno superato il limite di 65.000 euro, ma che rientrino nella soglia di 100.000 euro per quanto concerne ricavi o compensi relativi al periodo d’imposta precedente a quello per il quale si presenterà la dichiarazione, sarà possibile applicare un’imposta sostitutiva avente un’aliquota pari al 20%.

Come si calcola la tassazione per un professionista

Per calcolare il reddito imponibile in regime forfettario per un professionista occorre moltiplicare i compensi annuali percepiti per il coefficiente di redditività pari al 78% (V. tabella precedente).

A tale valore vanno sottratti i contributi previdenziali obbligatori. Si moltiplica poi il valore ottenuto per il 15%.

La responsabilita penale dei professionisti tecnici

Si riporta un interessante articolo scritto da: Emanuele Ruggerone sul sito:  Magazine Dario Flaccovio.

Ogni professionista tecnico è tenuto all’osservanza di normative e codici comportamentali ben definiti, la violazione dei quali può dare origine ad un illecito. Vediamo le distinzioni previste dalla legge e le conseguenze previste per ogni violazione commessa.

L’illecito può essere di tre tipologie:

  • Illecito penale
  • Illecito civile
  • Illecito amministrativo

Nel seguito si affrontano i principali aspetti relativi all’illecito di tipo penale, nell’ottica di fornire un quadro generale sull’argomento.


Definizione di illecito penale

L’illecito penale consiste nella violazione di regole della massima importanza, ovvero regole che sono ritenute fondamentali per la convivenza civile all’interno di una società.
La responsabilità penale è conseguente alla commissione riconosciuta di un reato.

Gli elementi costitutivi del reato

Ciascun reato si dice costituito da una componente oggettiva e da una soggettiva.
La componente oggettiva configura i requisiti del reato, detti requisiti positivi i primi tre, negativo il quarto:

  1. Condotta
  2. Evento
  3. Nesso di casualità
  4. Assenza di cause di giustificazione

In linea di massima, un reato penale è riconosciuto come tale in presenza di tutte e quattro le componenti anzidette.

La condotta: azione e omissione

È condotta rilevante, dal punto di vista della responsabilità penale, quella che attiene tanto ad un’azione, ovvero l’insieme di uno o più atti che comportano la configurazione di un reato, quanto l’omissione, ovvero l’insieme di uno o più mancati atti che avrebbero comportato la mancata configurazione di un reato.
Una precisazione per quanto riguarda l’omissione: un comportamento può qualificarsi come omissione solo se sussiste un obbligo normativo che avrebbe imposto ad un soggetto l’adozione di una determinata azione che, appunto, non è stata compiuta.
Di particolare rilevanza, in tema di omissione, è la cosiddetta posizione di garanzia, costituita da obblighi del tutto particolari, inerenti la specifica conoscenza di un problema o di una fonte di danno o pericolo e la mancata adozione delle necessarie misure per impedire il verificarsi di un evento dannoso o pericoloso. Posizione di garanzia è quella rivestita, ad esempio, da un direttore dei lavori (Cass. 26.04.2007, n.° 23129).

L’evento

L’evento è da considerarsi come il risultato della condotta, ovvero l’insieme dei fatti che sono scaturiti dall’adozione di una determinata condotta da parte di un determinato soggetto.

Il nesso di causalità

Si cita in merito a questo aspetto l’articolo 40 comma I del Codice Penale: “nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come reato se l’evento dannoso o pericoloso, da cui l’esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione”.
In sede quindi di accertamento della responsabilità penale, il problema consiste nel valutare se lo specifico evento sarebbe comunque accaduto oppure se è accaduto in conseguenza dell’adozione di una determinata condotta.
Ovvia la difficoltà di una simile operazione, sottolineata anche dalla Cassazione (Cass. 28.11.2002), secondo la quale “il rapporto di casualità si costruisce non in termini di una scientificamente irraggiungibile certezza, ma in termini di quasi certezza, non in termini di coefficienti percentualistici pari a cento, ma in termini di elevati coefficienti percentualistici, di coefficienti percentualistici vicino a cento, poco meno di cento”.

Assenza di cause di giustificazione

La presenza di cause di giustificazione può, talora, comportare il fatto che un reato non sia più riconosciuto come tale.
Causa di giustificazione può essere quella per cui un reato viene commesso per salvare un interesse superiore. Esempi tipici possono essere la legittima difesa o la violenza commessa in stato di necessità.
Va ricordato che non sono cause di giustificazione, ad esempio, il consenso del lavoratore subordinato alla violazione di obblighi relativi all’incolumità personale (Cass. 26.01.1977, n.° 4743) oppure l’assenso di un Committente alla realizzazione di opere abusive (Cass. 08.10.2002).

Componente soggettiva del reato

La componente soggettiva del reato concerne l’inquadramento complessivo del soggetto che lo ha commesso. “Il principio di soggettività del reato sta ad indicare che, per aversi reato, non basta che il soggetto abbia posto in essere un fatto materiale offensivo, ma occorre che questo gli appartenga psicologicamente” (Mantovani, “Diritto Penale”, Padova, 2007).
L’appartenenza psicologica di cui sopra può non sussistere, ad esempio, in casi di infermità mentale totale o parziale, tossicodipendenza, incapacità di intendere e volere.

Negligenza, imprudenza e imperizia

Per negligenza si intende una insufficiente attenzione posta nell’effettuare una determinata azione, il che può comportare, di fatto, una vera e propria omissione.
L’imprudenza si verifica invece nei casi in cui, nel commettere una determinata azione, si agisca senza una specifica considerazione di tutte le conseguenze.
Imperizia è invece l’insufficienza di preparazione professionale o di esperienza che può dare luogo ad azioni che comportano eventi pericolosi o dannosi.

Responsabilità penale colposa e dolosa

La valutazione della natura colposa o dolosa di una responsabilità penale è tema complesso e che non può avere una generalizzazione semplice.
Secondo l’articolo 43 del Codice Penale, il reato si dice doloso “quando l’evento dannoso o pericoloso, che è il risultato dell’azione od omissione e da cui la legge fa dipendere l’esistenza del delitto, è dall’agente preveduto e voluto come conseguenza della propria azione od omissione”.
Per contro, il reato si dice colposo “quando l’evento anche se preveduto, non è voluto dall’agente e si verifica a causa di negligenza, imprudenza o imperizia ovvero per inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline”.
Differenza fondamentale fra i due casi risiede nella volontà, da parte del soggetto, di commettere il reato, pertanto si potrebbe supporre che tutti i casi di errori di progettazione siano, ad esempio, ascrivibili al settore della responsabilità colposa.
Si citano nel seguito alcuni esempi, finalizzati a meglio chiarire la tematica.
Secondo la Cassazione (Cass. 06.06.1977, n° 14666), “la responsabilità penale colposa deve ravvisarsi non solo quando il danno derivi da un fatto omissivo, ma anche quando consegua ad un’omissione e, in particolare, dalla mancata previsione di un fatto che, con apprezzabile grado di probabilità possa determinare un pericolo o danno” (in merito al caso di un progettista che, nella progettazione di un tratto di strada poi crollato, aveva proceduto senza un adeguato studio geologico, dal quale si sarebbe potuto prevedere l’evento verificatosi).

Un ricordo su Giordano Bruno

Oggi ricorre la morte del celebre filosofo Giordano Bruno, nato a Nola nel 1548 , e che per le sue idee è stato arso vivo in Campo dei Fiori a Roma il 17 febbraio 1600. Una mente libera che metteva a repentaglio il controllo delle coscienze.
Il suo è un rogo che arde da oltre 410 anni, una fiamma che da allora continua a commuovere ma anche a riscaldare i cuori e le menti di generazioni di uomini che, sull’esempio di Giordano Bruno, si battono perché le ceneri dell’oscurantismo dogmatico non soffochino la libertà di pensiero e di ricerca. Famose le ultime parole che Giordano Bruno rinfaccio ai suoi Giudici dopo la lettura della sua sentenza di morte arrivata dopo 8 anni di processo e prigionia: “Forse con più timore pronunciate la sentenza contro di me di quanto ne provi io nell’accoglierla”.
Al celebre filosofo e martire, accusato e condannato per eresia perché, uomo libero pensatore, e che fedele al suo pensiero preferì la morte rifiutandosi fino alla fine di abiurare le sue idee, dedico sommessamente uno dei suoi celebri aforismi che più che mai trovo di grande attualità anche ai giorni nostri:
“Se questa scienza che grandi vantaggi porterà all’uomo, non servirà all’uomo per comprendere se stesso, finirà per rigirarsi contro l’uomo”.

Riflessioni sul ruolo del consulente tecnico nei contenziosi (Ingegneria forense)

Quando nel 1995 decisi di intraprendere la professione di ingegnere nel settore contenzioso giudiziario iscrivendomi presso il Tribunale di Foggia e dal 2000 presso il Tribunale di Bologna, molti colleghi giudicarono la mia scelta temeraria. Infatti essere un buon tecnico da contenzioso giudiziario significa necessariamente sapersi esprimere in modo chiaro, anche per chi tecnico non è (giudici, avvocati, parti, ecc.). Inoltre bisogna conoscere e rispettare le varie leggi dei codici e le norme che regolano la materia e al tempo stesso riuscire, a seconda del ruolo che di volta in volta si ricopre (ausiliario del giudice, consulente di parte, arbitro, mediatore, perito stimatore, ecc.), a svolgere il compito assegnato  al meglio per il proprio committente, ma senza mai dimenticare di conservare la propria onestà intellettuale.

Spesso (e questo non è scritto in nessun libro nè raccontato in nessun corso per consulenti)  bisogna mantenere la calma quando tutti attorno la perdono, o perchè troppo coinvolti o solo perchè sbraitando pensano di far prevalere la propria ragione o semplicemente per dimostrare ai propri assistiti che stanno svolgendo un buon lavoro, senza per questo evidenziare le propri tesi.

Molti pensano, a torto, che competenze tecniche e conoscenze giuridiche  siano gli unici ingredienti necessari per formare quello che oggi viene chiamato “tecnico forense” o una volta semplicemente tecnico giudiziario. La verità è che a questi bisogna aggiungere la pratica professionale e una buona predisposizione personale al dialogo e alla mediazione nelle liti, altrimenti si è destinati a risultati deludenti.

Il rapporto con le parti, con i giudici, gli avvocati ecc. deve sempre tendere ad un rapporto professionale scevro da astiosità e pregiudizi e dev’essere basato esclusivamente sulla professionalità del tecnico. Concetto facile a dirsi ma spesso difficilissimo da mettere in pratica anche per i consulenti più esperti. I colpi bassi, metaforicamente parlando, sono sempre più frequenti e per perdere la calma durante la discussione spesso animata ci vuole un attimo. Quando si perde la calma la situazione può sfuggire di mano e la bravura del professionista sta nel dominare e controllare la situazione, guadagnandosi  credibilità e stima nel contesto in cui opera e sulla tesi che sta cercando di sostenere senza mai perdere di vista quelle dei contendenti.

Nel corso degli anni ho ricevuto da giudici, avvocati, parti e colleghi numerosissime manifestazioni di stima per il lavoro svolto; per contro ho ricevuto, sia pure in casi rari,  anche alcune critiche feroci da chi mi era avverso nel procedimento. Anche questo rientra nel gioco delle parti.

Concludo la mia riflessione affermando che si tratta di una professione che consente di prendere in esame argomenti di varia natura tecnica molto diversi tra loro e molto spesso  assai complessi, e che è importante che il tecnico perito giudiziario sia sicuro di ciò che fa tecnicamente ma anche di agire in nome della giustizia e di lavorare sempre secondo scienza e coscienza nell’interesse delle parti, senza avere preconcetti.

E’ presente nel blog anche l’articolo: L’Ingegneria Forense

Mappa del rischio sismico dall’ISTAT

L’Istituto nazionale di statistica e Casa Italia, struttura di missione della Presidenza del Consiglio, rendono disponibile un quadro informativo integrato sui rischi naturali in Italia.

L’obiettivo è fornire variabili e indicatori di qualità, a livello comunale, che permettono una visione di insieme sui rischi di esposizione a terremoti, eruzioni vulcaniche, frane e alluvioni, attraverso l’integrazione di dati provenienti da varie fonti istituzionali, quali Istat, INGV, ISPRA, Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo.

Per ciascun Comune i dati sul rischio sismico, idrogeologico e vulcanico sono corredati da informazioni demografiche, abitative, territoriali e geografiche.

Link al sito ISTAT per consultare la Mappa del rischio sismico e gli indicatori statistici dei Comuni Italiani: http://www.istat.it/it/mappa-rischi

Il Consiglio di Stato ritorna sulla natura degli incarichi di CTU conferiti ai pubblici dipendenti.

2017 il Consiglio di Stato ritorna sulla vicenda degli incarichi di CTU conferiti a pubblici dipendenti affermando che un dipendente pubblico può accettare incarichi anche senza autorizzazione della propria amministrazione (Consiglio di Stato 3513/2017). A tal riguardo si riporta quanto scrive Legislazione Tecnica sul proprio sito e ad altro articolo pubblicato sul presente sito:

Indagini sui solai

IndaginiSuiSolai_250x180Interessante procedura di indagini diagnostiche sui solai al fine di garantire la sicurezza degli edifici scolastici (e non solo) e per prevenire eventi di crollo e/o dissesti. Pubblicazione recensita dal sito di Legislazione Tecnica.

Link all’articolo: Indagini sui solai

Statistiche sul mercato immobiliare residenziale – anno 2017

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le Statistiche Regionali 2017 con i report che analizzano nel dettaglio l’andamento dei mercati immobiliari residenziali locali nel 2016.

Le Statistiche regionali, realizzate dalle Direzioni Regionali e dagli Uffici Provinciali – Territorio in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE, illustrano la composizione e la dinamica del mercato residenziale regionale, approfondendone i dati strutturali dei singoli mercati provinciali. In particolare vengono illustrate:

  • la serie storica delle compravendite dal 2004
  • le quotazioni medie delle abitazioni
  • l’intensità del mercato immobiliare
  • le classi dimensionali delle abitazioni compravendute
  • le superfici medie delle abitazioni compravendute

L’Agenzia ha reso disponibile una pubblicazione per ogni Regione d’Italia.

I dati riportano un trend positivo generale del mercato immobiliare rispetto all’anno 2015, ma con una variazione negativa delle quotazioni rispetto all’anno precedente.

Sostanzialmente si vendono molte più case ma ad un prezzo più conveniente.

Link alle statistiche regionali 2017.

Arriva la classe di rischio sismico degli edifici.

Da anni, nel mio piccolo, ho sempre sostenuto che bisognava dare maggior risalto allo stato degli edifici esistenti rispetto ad un possibile rischio sismico. Adesso dopo l’ultimo sisma che ha sconvolto l’Italia centrale finalmente si è arrivati alla definizione di un criterio univoco per la determinazione del rischio sismico e alla conseguente classificazione degli edifici.  Non mancheranno le critiche anche perchè questa nuova classificazione, fatta a spese dei singoli proprietari degli immobili,  è destinata ad incidere sia sugli incentivi per gli adeguamenti che sul mercato immobiliare comportando delle modifiche sul valore degli immobili al momento difficili da ipotizzare e quantificare anche solo percentualmente.

Il MIT (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) ha recentemente pubblicato il decreto contenente le linee guida per la determinazione della classe di rischio sismico degli edifici. I numerosi eventi sismici che si sono verificati negli ultimi decenni hanno comportato per la collettività enormi costi sociali in termini di vittime e di incidenza sulla vita delle comunità  e costi economici sostenuti per l’emergenza e la ricostruzione. Negli ultimi 50 anni si valutano: circa 5.000 vittime, spesa annua media di circa tre miliardi di euro per emergenza e ricostruzione. Ciò è dovuto fondamentalmente, oltre alla sismicità tipica del Paese, alla elevata vulnerabilità del nostro patrimonio edilizio.
Le Linee Guida nascono dalla necessità di affrontare la mitigazione del rischio sismico in tutte le zone sismiche del Paese, promuovendo una cultura della conoscenza e della prevenzione. Affrontano, con un nuovo approccio, il tema della   classificazione del Rischio Sismico delle costruzioni esistenti coniugando: il rispetto del valore della salvaguardia della vita umana (mediante i livelli di sicurezza previsti dalla Vigenti Norme Tecniche per le Costruzioni) e la considerazione delle possibili perdite economiche e delle perdite sociali (in base a robuste stime convenzionali basate anche sui dati della Ricostruzione post Sisma Abruzzo 2009). Tali classi sono anche necessarie per stabilire l’entità del sisma-bonus (detrazione fiscale Irpef) che varia in funzione del miglioramento di classe ottenuto a seguito dell’intervento.

Cos’è il rischio sismico

Il rischio sismico è la misura matematica/ingegneristica per valutare il danno atteso a seguito di un possibile evento sismico.
Il rischio sismico dipende da un’interazione di fattori. Esso è funzione di:

  • pericolosità
  • vulnerabilità
  • esposizione

In particolare è valida la relazione:

Rischio = Pericolosità · Vulnerabilità · Esposizione

ove:

  • pericolosità: è la probabilità che si verifichi un sisma (terremoto atteso); è legato alla zona sismica in cui si trova l’edificio
  • vulnerabilità: consiste nella valutazione delle conseguenze del sisma; è legata alla capacità dell’edificio di resistere al sisma
  • esposizione: è la valutazione socio/economica delle conseguenze; è legata ai contesti delle comunità

Rischio sismico:

Metodi per la determinazione della classe di rischio sismico

Le classe di rischio sismico sono le seguenti:

  1. classe A+ (minor rischio)
  2. classe A
  3. classe B
  4. classe C
  5. classe D
  6. classe E
  7. classe F
  8. classe G (maggior rischio)

La determinazione della classe di appartenenza di un edificio può essere condotta secondo due metodi alternativi:

  1. metodo convenzionale
  2. metodo semplificato

Metodo semplificato

Il metodo semplificato si basa su una classificazione macrosismica dell’edificio. E’ indicato per una valutazione speditiva della Classe di Rischio dei soli edifici in muratura e può essere utilizzato sia per una valutazione preliminare indicativa, sia per valutare la classe di rischio in relazione all’adozione di interventi di tipo locale.

Metodo convenzionale

Il metodo convenzionale è applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione. Esso è basato sull’applicazione dei normali metodi di analisi previsti dalle attuali NCT 20080 e consente la valutazione della Classe di Rischio della costruzione

  • sia nello stato di fatto
  • sia nello stato conseguente intervento progettato

Una Commissione permanente di monitoraggio

Il D.M. 65 del 7/3/2017 prevede, fra l’altro, l’istituzione, presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, di una Commissione permanente di monitoraggio, incaricata di valutare l’efficacia dell’azione di prevenzione sismica sul patrimonio edilizio.

(Parte del testo e delle immagini utilizzate sono riprese da Biblus.acca.it).

Vernici eco-sostenibili: vernici multifunzionali, nano tecnologiche e a base di perlite.

vernici-ecosostenibili Meritano un’attenzione crescente le vernici eco-sostenibili, che trovano sempre maggiori consensi in edilizia. Questa nuova tipologia di vernici vengono utilizzate per piccoli interventi correttivi tesi a correggere e/o migliorare le prestazioni di involucri e/o intonaci degli edifici. Non bisogna però dimenticare che malgrado le performance sempre migliori che i produttori riescono ad ottenere dal loro impiego parliamo pur sempre di vernici ossia di strati sottilissimi di materiale e che spesso il riporre in esse speranze eccessive può provocare delusioni (a riguardo delle vernici termoisolanti ad esempio l’ANIT ha redatto la seguente scheda: “Rapporto-ANIT“).

In questo articolo (tratto dal sito Biblus-net by ACCA) vediamo: cosa sono, le principali caratteristiche tecniche i vantaggi e i possibili impieghi:

Vernici eco-sostenibili

Nel corso degli ultimi anni sono state avviate diverse attività di ricerca mirate allo sviluppo di nuovi materiali eco-sostenibili per l’involucro edilizio, basati sull’utilizzo di materiali innovativi e da riciclo (scarti della selezione dei rifiuti solidi urbani, plastiche miste, fumo di silice, ecc. ).

L’utilizzo di materiali innovativi per l’edilizia rappresenta una valida alternativa ai materiali da costruzione tradizionali, orientati a favorire:

  • il contenimento dei consumi energetici negli edifici
  • un maggior grado di ecosostenibilità dell’edificio
  • migliori prestazioni in termini di comfort interno

Sono stati individuati vari tipi di prodotti (calcestruzzi, malte), ognuno dei quali può avere diverse applicazioni nell’ambito delle costruzioni edili.

In questo articolo parleremo delle vernici multifunzionali, nano tecnologiche e a base di perlite.

Per ognuno di questi prodotti è stata fornita, in tabella, una descrizione generale, le specifiche sui componenti, le principali caratteristiche tecniche, un elenco di tutte le possibili applicazioni e informazioni sullo stato di maturità tecnologica.

Vernici multifunzionali a risposta spettrale ottimizzata

Le vernici multifunzionali sono in grado di combinare l’alta capacità di riflessione ed emissione con l’attività fotocatalitica e autopulente, che consente di abbattere sensibilmente la temperatura dei locali interni durante i mesi estivi.

Descrizione prodotto Vernici multifunzionali a risposta spettrale ottimizzata capaci di
combinare un’alta capacità di riflessione della radiazione solare con un’attività fotocatalitica e autopulente
Progetto/Azienda di riferimento Macese, Progetto Regione Puglia, Programma Operativo Regionale FESR
2007-2013
Componenti ·                           Leganti (acrilici, silossanici)

·                           Additivi (antimuffa, antischiuma, disperdente, bagnante,
addensante, coalescente, stabilizzatore di pH, fotocatalizzatore)

·                           Pigmenti (ossido di titanio)
Applicazioni Settore edile
Livello TRL TRL 5-7: Prototipale
Aspetti innovativi (sostenibilità ambientale) Le vernici in oggetto presentano uno spettro di riflessione ottimizzato nel
vicino infrarosso (NIR). Tale caratteristica, seppur ancora poco studiata,
contribuisce in maniera significativa al bilancio energetico degli edifici.
L’approccio adottato ha puntato a minimizzare il calore assorbito
(massimizzando la riflessione nei campi UV-Vis-NIR) e a massimizzarne lo
smaltimento (massimizzando l’emissività spettrale nell’IR), tenendo conto
dei vincoli fisici dovuti al fatto che il secondo obiettivo è antitetico al
primo

 Vernici nanotecnologiche

Le vernici nanotecnologiche si caratterizzano per l’utilizzo della microtecnologia e nanotecnologia. Contengono, infatti, microsfere di ceramica che isolano e riflettono i raggi luminosi e nanoparticelle di biossido di silicio che le rendono idrorepellenti.

Ecco quali sono i vantaggi che presentano le superfici rivestite di pitture nanotecnologiche:

  • sono autopulenti(se cade un liquido di qualsiasi tipo, rivelano il loro carattere idrofilico, che porta la goccia a scivolare via)
  • sono termoriflettenti (la temperatura della casa viene mantenuta più stabile e il calore o la frescura trattenuti all’interno, traducendosi in uno spiccato risparmio economico in bolletta energetica)
  • svolgono un’azione battericida(il biossido di titanio sotto forma di vernice emette delle specie reattive dell’ossigeno, attive contro i batteri se sottoposte a raggi ultravioletti)
  • hanno un’altissima resistenza all’usura, alla corrosione salina, al graffio, agli agenti chimici
  • mantengono un’inalterata tonalità del colore (anche ad un’esposizione diretta ai raggi solari per lunghi periodi)
  • sono applicabili su qualsiasi superficie
Descrizione prodotto Vernice nanotecnologica. L’idea alla base del progetto COOL COVERINGS è l’utilizzo di nanotecnologie per migliorare la riflettanza nello spettro “non visibile” della luce
Progetto/Azienda di riferimento Cool Coverings
Componenti Principali materiali che compongono la vernice Cool Coverings:

·                           ossido di alluminio (additivo per riflettenza nel vicino infrarosso
NIR)

·                           ossido di zinco (additivo per effetto biocida)

·                           ossido di titanio (pigmento bianco e riflettanza NIR)
Applicazioni Pitturazione di facciate cementizie con colore riflettente, anche scuro
Livello TRL TRL 8-9: Pre-serie (quasi commerciale)
Aspetti innovativi (sostenibilità ambientale) La sostenibilità è tutta legata al risparmio energetico di condizionamento
poiché l’applicazione della vernice nanotecnologia sulle facciate
cementizie migliora l’isolamento dell’involucro dell’edificio
Certificazioni ambientali Analisi LCA

Vernice termicamente isolante a base di perlite

Questo tipo di vernice si distingue per il potere isolante grazie alla presenza tra i componenti della perlite. La perlite espansa, infatti, è caratterizzata dalla proprietà di aumentare la resistenza termica con il diminuire della temperatura.

Descrizione prodotto Vernice termicamente isolante a base di perlite
Progetto/azienda di riferimento ExPerl
Componenti La vernice si caratterizza per la presenza di perlite nella composizione del
prodotto
Scheda tecnica L’unica informazione sul prodotto attualmente disponibile è sul suo peso
specifico, che è di circa il 17% in meno rispetto ai prodotto standard (circa
1,35 kg/litro)
Applicazioni Industria/edilizia
Livello TRL TRL 6-8: Prototipale/Inizio industrializzazione

Quando il danno da rumore è risarcibile? I chiarimenti della Cassazione

NewsLetter Numero 477

martelloI danni conseguenti all’esposizione prolungata ad un livello eccessivo di rumore, superiori alla normale tollerabilità, sono risarcibili anche senza dover documentare al giudice con prove rigorose di aver subìto un danno alla salute.

Questo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza 13208/2016, in seguito al ricorso presentato da alcuni condòmini disturbati dal rumore eccessivo proveniente da una vicina discoteca.

In primo grado il Tribunale condannava i proprietari della discoteca all’apposizione di un’idonea sigillatura delle porte-finestre del primo piano, rigettando la richiesta di risarcimento danni da immissioni rumorose, in assenza di una prova rigorosa del danno lamentato.

La Corte di Appello condannava invece i proprietari del locale anche al pagamento di 10.000 euro, in favore di ciascun condòmino, come risarcimento dei danni già subiti.

La Cassazione conferma il risarcimento da parte dei proprietari nei confronti dei vicini. Secondo i giudici, anche in assenza di opportuna documentazione medica circa le condizioni di salute in seguito all’esposizione prolungata ad un livello eccessivo di rumorsi, il risarcimento è dovuto.

Non potendo il danno da rumore essere configurato quale danno in re ipsa (in sè stesso), ci si avvale della regola di comune esperienza secondo la quale le immissioni rumorose che superano la normale tollerabilità sono idonee a compromettere l’equilibrio psico-fisico del soggetto ripetutamente esposto ad esse. Pertanto, la discoteca che arreca danni conseguenti all’esposizione prolungata ad un livello eccessivo di rumore ai vicini è tenuta al risarcimento indipendentemente dalla prova del danneggiamento, in quanto il danno alla salute è presunto. (Biblus.acca.it)

Sentenza Corte di Cassazione civile, 27 giugno 2016, n.13208

Accelerazione della procedura di espropriazione forzata: D.L. 59/2016

logoIntrodotte nuove modifiche al processo esecutivo nell’ottica di snellire la procedura e facilitare il realizzo. Opposizione alla esecuzione del pignoramento; disposizioni per facilitare le visite agli immobili; ordine di liberazione dell’immobile già in fase preliminare alla vendita forzata; vendita con modalità telematiche; richiesta di assegnazione per terzo da nominare; riduzione del prezzo fino alla metà dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto; distribuzioni parziali; relazioni semestrali del professionista delegato.

Il D.L. 03/05/2016, n. 59, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 03/05/2016, n. 102, e recante “Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione” (attualmente in fase di conversione in legge) introduce misure acceleratorie della procedura di espropriazione forzata, principalmente attraverso modifiche al Codice di procedura civile.

Si precisa che il D.L. 59/2016 è in fase di conversione in legge, e che dunque le disposizioni da esso introdotte non possono considerarsi definitive, si riporta di seguito una sintesi delle principali novità introdotte, rinviando per approfondimenti al testo degli articoli modificati del Codice di procedura civile. Il presente articolo è stato estratto dal sito: www.legislazionetecnica.it.

Opposizione alla esecuzione del pignoramento:
Il D.L. integra l’art. 648 del Cpc, stabilendo che l’opposizione all’esecuzione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione del bene pignorato (a norma degli artt. 530, 552 e 569). Il pignoramento dovrà pertanto contenere avvertimento in tal senso.

L’opposizione può essere invece proposta oltre il termine nel caso in cui sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero se l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.

La disposizione si applica ai procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione iniziati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. in commento.

Disposizioni per facilitare le visite agli immobili – Ordine di liberazione dell’immobile già in fase preliminare alla vendita forzata
Il giudice può disporre la liberazione dell’immobile con provvedimento non impugnabile. Nel confermare la competenza del custode, anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, in ordine all’attuazione del provvedimento di liberazione, si precisa che il custode stesso debba agire secondo le disposizioni del giudice ma senza essere tenuto all’osservanza delle formalità di cui agli artt. 605 e seguenti del Cpc.

Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari.

La disposizione si applica agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione iniziati successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. in commento.

Ancora, il D.L. riconosce agli interessati a presentare l’offerta d’acquisto il diritto di esaminare i beni in vendita entro 7 giorni dalla richiesta, effettuata tramite il portale delle vendite pubbliche.

La disamina dei beni inoltre, deve essere svolta con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro.

Vendita con modalità telematiche:
Si dispone che le vendite dei beni immobili pignorati abbiano luogo obbligatoriamente con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare (D.M. 32/2015) adottato in attuazione dell’art. 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del Cpc. Attraverso tale modifica si estende in pratica anche al settore delle vendite immobiliari la regola introdotta nell’art. 530 del Cpc dal D.L. 90/2014 (L. 114/2014) per la quale la vendita dei beni mobili pignorati deve avere luogo con modalità telematiche.

Come si rileva nella relazione a norma del predetto decreto ministeriale, il giudice dell’esecuzione può anche disporre che la vendita abbia luogo con modalità mista e cioè contestualmente con modalità sia telematiche che tradizionali. La disposizione si applica alle vendite forzate di beni immobili disposte dopo il 60 giorno dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge in commento.

Richiesta di assegnazione per terzo da nominare:
Si prevede la possibilità che il creditore richieda di assegnare il bene pignorato a favore di un terzo da nominare. Occorre in tal caso dichiarare in cancelleria, nei 5 giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del soggetto a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione dello stesso. In mancanza, il trasferimento si considera fatto a favore del creditore.

Riduzione del prezzo fino alla metà dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto:
Viene modificato l’art. 591 Cpc, il quale prevede che ove non si sia concretizzata la vendita al miglior offerente, il giudice può autorizzare l’incanto solo in assenza di istanze di assegnazione e se ritiene di poter ricavare con tale modalità un prezzo superiore di almeno la metà del valore del bene determinato dal perito.

Nella versione previgente il giudice poteva decidere di ribassare il prezzo di vendita solo fino a un quarto, mentre, in seguito all’intervento del decreto-legge in esame, il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, può decidere di ribassare il prezzo fino al limite della metà.

Distribuzioni parziali:
Superando le divergenze esistenti nella prassi applicativa, il provvedimento chiarisce che i giudici dell’esecuzione e i professionisti delegati possono effettuare distribuzioni anche parziali delle somme ricavate dall’esecuzione immobiliare.

Relazioni semestrali del professionista delegato da depositare in via telematica:
Il D.L. prevede che il professionista delegato alle operazioni di vendita sia tenuto a depositare, oltre che il rapporto riepilogativo iniziale delle attività svolte entro 10 giorni dalla pronuncia dell’ordinanza di vendita, anche rapporti periodici con cadenza semestrale, da depositare in via telematica.

Produrre energia elettrica sfruttando la forza del mare

energia_rinnovabile_mareDal sito di Biblus.acca.it un interessante articolo sui progressi delle scienza “made in Italy” e sul fronte delle energie rinnovabili, la macchina che produce energia elettrica dal moto ondoso del mare.
A largo di piazza Sardegna a Marina di Pisa sono iniziati i lavori per l’installazione della prima “macchina delle onde”, il primo generatore in grado di trasformare l’energia prodotta dalle onde del mare in energia elettrica.
Realizzate e brevettate dall’azienda 40SouthEnergy (Società fondata a Londra nel 2007 dal matematico pisano Michele Grassi e che in seguito ha aperto una sede in Italia a Pisa)., nell’impianto pisano, che assicura una completa integrazione nell’ambiente marino e facilità di manutenzione, le macchine H24 saranno in grado, secondo le prime stime, di produrre circa 220 MWh all’anno, sufficienti a soddisfare i consumi di oltre 80 famiglie.
Occuperanno una superficie di circa 2700 metri quadrati e produrranno energia elettrica ad impatto zero sull’ambiente, che confluirà direttamente nella rete elettrica preesistente; sono destinate ad alimentare la cabina elettrica del porto, ma anche ricaricare le barche ormeggiate, gli impianti di dissalazione e le auto elettriche.
Questo il primo passo all’utilizzo di diverse tecnologie innovative, con una sensibile diminuzione dei costi di produzione di energia.

Filmato  YouTube

Comunicazione inizio lavori, CIL e CILA: i lavori che possono essere realizzati.

MakeThumbnailLa Comunicazione inizio lavori, con e senza asseverazione (CIL e CILA), è una pratica amministrativa utilizzata ampiamente nel campo dell’edilizia per effettuare lavori di vario genere.
Con la nuova normativa è addirittura possibile il frazionamento delle unità immobiliari anche con l’aumento della SUL e l’accorpamento con aumento del carico urbanistico.

Ricordiamo che con la CIL (comunicazione senza asseverazione del tecnico) in edilizia libera possono essere realizzate:

opere temporanee e da rimuovere entro novanta giorni
opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A (decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444)
aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici
installazione di singoli generatori eolici con altezza non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, di microcogeneratori ad alto rendimento, come definiti dal d.lgs. n. 20/2007, di impianti solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda e i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi qualora la superficie dell’impianto non sia superiore a quella del tetto stesso

Con la CILA (comunicazione con asseverazione del tecnico) in edilizia libera possono essere realizzati:

interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali degli edifici, compresa l’apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza modifiche della volumetria complessiva dell’edificio e senza modifiche di destinazione d’uso
modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa

(articolo by BibLus-Net)

Acquisto immobili con riscatto – Rent to buy

MakeThumbnailSi può diventare proprietari di casa anche senza chiedere un mutuo, grazie alla formula dell’affitto con riscatto, il cosiddetto “rent to buy”. Il rent to buy può essere inteso come un nuova tipologia di contratto in cui si fondono sia un contratto di locazione che un preliminare di vendita. In pratica, il proprietario consegna da subito l’immobile al conduttore futuro acquirente, il quale paga il canone, proprio come se fosse un affitto. Dopo un determinato periodo di tempo, il conduttore può acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Terminato il periodo di tempo prestabilito, generalmente 10 anni, il conduttore può acquistare definitivamente l’immobile. Il vantaggio principale per chi vende è la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti. Il rischio potrebbe essere legato al fatto che il conduttore potrebbe decidere di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario potrà trattenere in tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà certamente una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). Altro vantaggio per il venditore è che in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni da parte del promittente acquirente, dovrà intraprendere non una normale azione di sfratto, bensì di rilascio del bene che è molto più veloce e meno costosa. Inoltre, il venditore è comunque tutelato, in quanto il canone concordato tra le parti è solitamente più elevato rispetto a un comune canone di locazione. D’altra parte anche il conduttore è tutelato, visto che la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, con durata di 10 anni, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. Inoltre, si può affittare con riscatto non solo un appartamento, ma anche autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, finanche terreni. Dal punto di vista fiscale, nel periodo del godimento dell’immobile (durante la locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. Quando si procederà alla cessione dell’immobile, si farà riferimento alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare.

In linea generale, i vantaggi per l’acquirente possono essere così riassunti:

  • disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato
  • patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti
  • possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e maggiore tranquillità
  • possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova)
  • possibilità di traslare la richiesta di mutuo al momento dell’acquisto
  • risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo, che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto

I vantaggi per il costruttore sono:

  • messa a reddito del patrimonio immobiliare
  • miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l’interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate
  • maggior numero di potenziali acquirenti
  • maggiori tutele rispetto al regime di locazione in caso di mancato pagamento dei canoni

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato una pratica guida che risponde in maniera semplice alle domande più interessanti sul rent to buy e ha, inoltre, disponibile anche uno schema di contratto tipo.   (articolo by BibLus-Net)

– Decalogo Notariato rent to buy

– Schema Contratto Rent to Buy Notariato

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