Categoria: Editoriali

Impianti e compravendite immobiliari

 

La pubblicazione del “D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008” a prima lettura, sembra imporre nuovi obblighi sulla certificazione degli impianti delle abitazioni, talmente stringenti, da ostacolare addirittura la stipula delle compravendite immobiliari.

 

Oggi invece si fa largo una interpretazione meno ferrea del decreto e l’obbligo di garanzia recitato dall’articolo 13 del D.M. viene interpretato nel modo che se pure il venditore ha l’obbligo di garantire gli impianti a norma, l’acquirente può tuttavia continuare anche dopo il 26 marzo a esonerarlo da tale garanzia e cioè accettare di comprare il fabbricato “nello stato in cui si trova”.

 

La norma quindi ha lo scopo di far maturare, nel mercato immobiliare, la consapevolezza della presenza di due tipi di fabbricati (con conseguenze anche sul loro prezzo): quelli, con impianti a norma (e come tali garantiti e documentati), e quelli con gli impianti non in sicurezza.

 

Incarichi di CTU conferiti ai pubblici dipendenti

 

Le leggi in merito alla incompatibilità  dell’attività di dipendente pubblico con quella autonoma del dipendente stesso si pongono in maniera particolare per gli ingegneri ed i tecnici in genere.

Gli Uffici Giudiziari, in risposta alla richiesta di applicabilità di tali norme anche nei casi di attività prestate dal dipendente pubblico in assolvimento degli incarichi di consulenza tecnica (CTU) conferiti dall’Autorità Giudiziaria, hanno pubblicato la “Circolare del CSM datata 4 gennaio 1999” nella quale si legge: “…….. ove tale divieto fosse ritenuto applicabile anche in tema di nomina di periti e consulenti, non solo si svuoterebbe di contenuto la concreta possibilità di scelta fiduciaria da parte del Giudice, prevista dai vigenti codici di rito, ma si impedirebbe al Giudice, dominus del processo, di avvalersi di quelle nozioni tecniche ritenute indispensabili, individuate soltanto in quel determinato soggetto che intende nominare consulente o perito …..”.

Nella stessa circolare si legge inoltre che l’indipendenza della Magistratura garantita dall’art.104 della Costituzione, anche nell’ambito del delicato momento di scelta del perito, non può essere scalfita da norme che condizionano ad un atto vincolante di una autorità amministrativa l’attività giudiziaria intralciandola. Ne consegue quindi che tali norme non si applicano nel caso specifico degli incarichi di consulenza tecnica o peritale conferiti dall’Autorità Giudiziaria.

La circolare chiarisce così in modo definitivo ed inequivocabile una annosa questione che per molto tempo ha creato forti difficoltà ai dipendenti pubblici (ed in particolare a quelli del settore scolastico) che erano incaricati dal Giudice di espletare particolari consulenze.

Alla luce di questa circolare il dipendente pubblico potrà espletare l’incarico di consulenza senza problemi ostativi di sorta e senza obbligo di dover segnalare, aprioristicamente, alla propria Amministrazione di appartenenza il procedimento in cui è stato chiamato dal Giudice per lo svolgimento dell’incarico riservandosi al massimo di comunicare, qualora fosse necessario oltre che giustificato, esclusivamente gli estremi identificativi del procedimento stesso.

Una recente sentenza del 2017 del Consiglio di Stato ritorna sulla vicenda affermando che un dipendente pubblico può accettare incarichi anche senza autorizzazione della propria amministrazione (Consiglio di Stato 3513/2017). A tal riguardo si riporta quanto scrive Legislazione Tecnica sul proprio sito:

Prezzi delle abitazioni in calo?

Che l’andamento del mercato immobiliare, dopo anni di crescita, abbia raggiunto l’apice e sia già in fase discendente è molto più che una sensazione, è un dato di fatto. Anche l’Agenzia del Territorio, nella “Nota sintetica sul mercato immobiliare nel 2° semestre 2007“, conferma il calo delle compravendite già registrato nel 1° semestre 2007.
Le motivazioni all’origine di questa inversione di tendenza vanno ricercate prevalentemente in fattori strutturali legati al ciclo immobiliare che, dopo anni di euforia e di crescita, è arrivato ad sua fase conclusiva. Tra i principali fattori alla base di tale inversione di tendenza troviamo ai primi posti la crescita dei tassi di interesse ed il livello raggiunto dal prezzo degli immobili. 

Al momento comunque, malgrado il calo delle compravendite, chi è in cerca di casa non è ancora in grado di percepire alcuna inversione di tendenza nei prezzi degli immobili. Infatti, almeno per ora, il mercato tenta di resistere al calo degli scambi mantenendo alti i prezzi. Alla base di tale comportamento vi sono alcuni proprietari che, ancora non consapevoli del cambiamento in corso, oppongono una strenua resistenza all’inesorabile inversione di tendenza dei prezzi spesso allettati da intermediari immobiliari che abituati ai profitti del periodo di boom o dalla necessità di acquisire clienti alimentano richieste ormai decisamente fuori mercato.

Mercato immobiliare e caratteristiche ambientali

Bologna

 

Negli ultimi anni si è assistito ad un boom del mercato immobiliare italiano che ha visto, in poco più di un decennio, quasi raddoppiato il valore degli immobili.

 

Le cause alla base di tale aumento vanno ricercate in diversi fattori quali: l’adeguamento della lira all’euro (aumento che ha riguardato bene o male tutti i beni) e il crescente desiderio degli italiani di trovare, per le proprie liquidità, investimenti redditizi e sufficientemente affidabili alternativi agli strumenti finanziari sfiduciati dai vari ribassi della borsa (dopo anni di euforia) e dai vari crack finanziari (quali ad esempio quelli di: Cirio, Parmalat, bond argentina, ecc.). E proprio per quest’ultima necessità d’investimento, più che per soddisfare le proprie esigenze abitative, comunque incentivate da tassi d’interesse particolarmente bassi, gli italiani sono stati spinti all’acquisto di immobili.

 

La richiesta di immobili per investimento ha comportato, da parte dell’investitore, la riduzione dell’influenza di alcune caratteristiche discriminanti sul loro valore quali le caratteristiche ambientali. Sono stati infatti molto sottovalutati aspetti tipo: il rumore, l’inquinamento, le caratteristiche architettoniche dello stabile, ecc. Il fronte della pressione della domanda ha puntato più sulla zona in se che non sulle caratteristiche intrinseche, comportando spesso l’acquisto di immobili dal prezzo esorbitante se commisurato alla qualità ambientale.

 

Attualmente, seppure con tempi e modalità differenti, in tutte le città italiane, dopo tanta corsa all’acquisto si registrano i segni di un rallentamento del mercato immobiliare ed in diversi casi già si parla di una vera e propria stagnazione se non addirittura di un’inversione di tendenza. Ecco quindi che ancora una volta si sta verificando quello che tutti gli operatori del settore immobiliare sanno da tempo e cioè che la crescita “del mattone” non è infinita.

 

E’ proprio per questo che nei periodi di massima spinta del mercato chi decide di investire in immobili deve prestare maggiore attenzione prima di deciderne l’acquisto valutando con spirito critico anche quelle caratteristiche che al momento appaiono trascurabili (come appunto la qualità ambientale). E’ quindi sempre bene valutare, o far valutare, con oggettività il reale valore di mercato evitando di lasciarsi condizionare dall’euforia del momento e diffidando di chi pur di acquisire l’incarico di vendita sopravvaluta l’immobile promettendo guadagni illusori o suggerendo acquisti incauti.

 

Link al sito dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio: http://www.agenziaterritorio.it/index.htm?id=590

Condensa e isolamento termico

Negli ultimi anni l’esigenza (sia pur legittima) di diminuire le dispersioni termiche nelle abitazioni ha ridotto in molti casi la permeabilità al vapore dell’involucro edilizio accentuando l’insorgenza della condensa nelle abitazioni. Capita quindi sempre più spesso di essere chiamati, anche in sede giudiziaria, a confrontarsi con questa patologia.

La condensa  dell’acqua è un fenomeno particolarmente insidioso quanto diffuso nelle abitazioni e se trascurata, può creare danni ai muri e all’edificio nel suo complesso inoltre rende pessimo il comfort delle abitazioni e contribuisce non poco a ridurre le proprietà coibentanti e l’isolamento termico delle strutture e dei materiali edili.

Talvolta la condensa viene scambiata con le infiltrazioni d’acqua dalle quali invece differisce per natura e aspetto. Infatti l’acqua di condensa è vapore, già presente nell’aria, che per effetto di un abbassamento di temperatura (ad esempio il contatto con una superficie più fredda) passa dallo stato di vapore a quello di liquido appunto condensa.

Molto spesso la causa che porta all’insorgenza della condensa è legato alla conduzione dei locali. In questi casi un corretta gestione degli ambienti quale ad esempio: l’aerazione periodica degli stessi, l’utilizzo di deumidificatori, ecc.; permette di evitare l’insorgenza della condensa.

A volte invece si è in presenza di errori occorsi nella scelta non oculata dei materiali (per ignoranza o per economia) e allora è necessario individuare ed eliminare le zone fredde che sono appunto quelle che favoriscono la formazione della condensa quali: i vetri o i telai delle finestre, la presenza di canne fumarie nelle pareti e più in generale di ponti termici, ecc.

L’ideale è quindi sempre quello di prevedere in anticipo (ossia già in fase progettuale) il rischio condensa adottando a monte tutti quegli accorgimenti che la regola dell’arte e il buon senso impongono (senza puntare solo al risparmio).

I pedoni: vittime o causa degli incidenti stradali?

 
Recentemente, a Bologna, in occasione di un corso di aggiornamento sulla ricostruzione cinematica degli incidenti stradali un relatore “storico professionista del settore” ha affermato che la sua esperienza lo porta spesso a constatare che negli incidente tra auto e pedone o auto e moto la colpa è quasi sempre del pedone o del motociclista.              
Peccato che proprio nello stesso periodo l’ISTAT abbia pubblicato una propria ricerca ove emerge che l’Italia, ha per questo tipo d’incidenti un tasso praticamente doppio rispetto a paesi quali Gran Bretagna, Olanda e Svezia e dall’analisi che segue vengono elencate le priorità su cui concentrare le azioni di sicurezza stradale: il controllo della velocità, il controllo della guida in stato di ebbrezza, la guida distratta, la protezione degli utenti deboli – in particolare pedoni e utenti delle due ruote – l’individuazione e la messa in sicurezza delle tratte stradali più pericolose. 
Di qui la mia opinione personale che un buon perito o consulente soprattutto quando riveste il ruolo di ausiliario del giudice (CTU) deve sempre seguire un approccio metodologico scientifico scevro da pregiudizi e/o simpatie e/o giudizi personali. Deve inoltre essere sempre consapevole della lezione socratica di “sapere di non sapere” che costituisce l’atteggiamento del vero ricercatore scientifico  e che costituisce il passaggio obbligato per ogni reale acquisizione della verità, poiché colui che presume di sapere non assumerà un atteggiamento di ricerca.

Consulenza tecnica d’ufficio e di parte

Ing. Ugo Lops

 

La Consulenza tecnica d’ufficio (CTU) rappresenta una delle fonti di convincimento del giudice sia nell’ambito delle procedure civili, che in quelle penali.

Sempre più spesso capita al magistrato di dover richiedere l’intervento di un “esperto super partes” che, attraverso le sue specifiche competenze tecnico/scientifiche e l’impiego di un linguaggio comprensibile e chiaro anche per chi non abbia il suo stesso specifico bagaglio cognitivo, consenta al giudice medesimo di acquisire elementi idonei al raggiungimento della verità.

Ad esempio la CTU è richiesta in quei casi in cui è necessario accertare la sussistenza di vizi o difetti di un bene, ovvero di determinarne il quantum di una richiesta di risarcimento o ancora in quelle situazioni nelle quali solo un giudizio equitativo consente di quantificare un danno infatti l’opinione del perito/consulente d’ufficio è l’unica plausibile alternativa ad una valutazione solo di parte o peggio del tutto arbitraria.

Purtroppo, talvolta, capita di riscontrare nell’operato di alcuni CTU contraddittorietà e opinabilità. E’ proprio in questi casi che ben emerge l’importanza del ruolo svolto dal Consulente Tecnico di Parte (CTP) al quale è affidato il compito di collaborare con il consulente o perito del giudice coadiuvandolo nelle ricerche ed evidenziando quegli aspetti tecnici che altrimenti potrebbero non essere tenuti nella giusta considerazione o nella peggiore delle ipotesi ignorati del tutto (certo a scapito della verità scientifica tanto ricercata).

Non tutti i tecnici, per quanto preparati e abili nei loro ambiti disciplinari, possiedono i requisiti base richiesti al consulente/perito d’ufficio (CTU) o di parte (CTP). Ad essi infatti è richiesto come competenze, oltre all’essere esperto in un determinato ambito tecnico-disciplinare, anche di avere conoscenza delle principali norme, leggi e procedure giuridiche ed ancora la capacità di trasmettere e condividere le proprie conoscenze agli altri. 

Il caso: Incarichi di CTU ai pubblici dipendenti

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