Compravendite senza certificato energetico
È stata pubblicata sul supplemento ordinario n. 196 alla Gazzetta Ufficiale n. 195 del 21 agosto scorso la legge n.133 del 6/8/2008 recante: “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto legge n. 112 del 25/6/2008, recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria”. (vedi news tratta dal sito di edilportale.com)
D. Lgs. 81/08 prime modifiche
(Vedi più recente: Sostanziali modifiche al D. Lgs. 81/08 con il D. Lgs. 106/09)
Come volevasi dimostrare ecco che sono arrivate le prime modifiche al D. Lgs. 81/08 (testo unico sulla sicurezza) :
– D. Lgs. n. 97 del 3 giugno 2008
– D. Lgs. n. 112 del 25 giugno 2008
Sull’argomento sicurezza nei cantieri edili (ossia l’ormai abrogato D. Lgs. 494/96 e succ.) si segnalano due interessanti schede pubblicate sul sito del “Consorzio INFOTEL“. la prima è una “scheda sulle novità introdotte dal DL 81/08” espone le principali novità introdotte dal D. Lgs 81/08 mentre la seconda è una “Scheda sulle modifiche apportate dai DL 97/08 e 112/08“.
Si rinvia anche agli articoli del presente blog:
– I costi della sicurezza: criteri di stima e computo negli Appalti
I piani di sicurezza nell’ambito del D.L. 81/2008
Il ritrovato interesse della cronaca nazionale nei confronti degli incidenti mortali sul luogo di lavoro (le così dette “morti bianche”), è alla base del recente riordino della normativa sugli infortuni che ha visto la nascita del “D. Leg.vo 81/2008” ossia del “testo unico sulla sicurezza”.
Il decreto, aimè varato forse con troppa fretta, rappresenta pur sempre un inizio, un primo riordino della legislazione in materia di sicurezza e salute sul lavoro.
Il decreto regolamenta tutti gli aspetti della tutela della salute e sicurezza nei luoghi di lavoro: dall’istituzione di organismi interministeriali consultivi e di coordinamento con enti pubblici che hanno compiti di prevenzione, formazione, vigilanza, salute e sicurezza del lavoro all’individuazione degli obblighi di datori di lavoro e dirigenti nonché ai requisiti della delega di funzioni.
Tra le principali novità introdotte dal decreto 81/08 molto interessanti sono quelle riguardanti la cantieristica ed in particolare i piani di sicurezza. Un’interessante “scheda” a riguardo è stata redatta dal “Consorzio INFOTEL” che illustra proprio le principali novità.
Problemi di ventilazione negli scarichi delle abitazioni
La ventilazione delle reti di scarico ha un duplice scopo: sfiatare all’esterno i cattivi odori che si sviluppano dai liquami e al contempo consentire un funzionamento normale dei sifoni installati con i vari apparecchi sanitari mantenendo all’interno della tubazione sempre una pressione prossima a quella atmosferica, che è quella che si stabilisce al pelo libero dei sifoni.
Purtroppo non sempre le cose vanno nel verso giusto ed ecco che odori nauseabondi, gorgoglii, rantoli e in alcuni casi la fuoriuscita di liquami trasformano anche bagni nuovi ed esteticamente ben eseguiti in ambienti opprimenti.
Le cause all’origine del malfunzionamento possono essere molteplici come anche il tipo d’intervento da eseguire, infatti a volte si è in presenza di un’occlusione temporanea, altre volte la causa è da ricercare nelle modifiche apportate all’impianto mentre in molti altri casi si tratta di veri e propri errori progettuali. In ogni caso per poter eseguire un intervento decisivo è necessario comprendere con precisione la natura del fenomeno con opportuni rilievi.
Il flusso dei liquidi attraverso il condotto di scarico è intermittente e saltuario con velocità e portate sempre diverse. Semplificando il fenomeno che si genera nella tubazione è il seguente: l’acqua in caduta, a cascata, mescolandosi all’aria occupa uno spazio maggiore di quello che occuperebbe la sola acqua in massa compatta andando così ad occupare l’intera sezione della colonna. L’acqua e l’aria mescolate tra loro vanno verso il basso assieme come un lungo stantuffo spingendo l’aria sottostante e richiamandone altra dall’alto. Ecco quindi che si manifestano due fenomeni contrari ma con conseguenze molto simili per gli utenti: il “sifonaggio per aspirazione” che si manifesta sui piani alti e il “sifonaggio per pressurizzazione” che si manifesta sui piani bassi.
Sia in un caso che nell’altro gli effetti finali sono i medesimi: lo svuotamento dei sifoni dei sanitari (in un verso o nell’altro) in particolare di quelli più deboli (ossia quelli più piccoli e posizionati più in basso tipo il bidet), il gorgogliamento dell’aria spinta attraverso i sifoni, l’ingresso nell’ambiente di cattivi odori, l’accompagnarsi di rumori nella colonna tipo cascata o gorgoglii vari dai sifoni.
Per evitare la formazione dello stantuffo che così generatosi crea problemi di sovrappressione o depressione, a seconda se ci troviamo a monte o a valle del fronte dell’acqua e dell’altezza dell’edificio, si utilizzano varie tecniche del tipo:
1) porre a qualche metro di distanza dalla base della colonna un sifone tipo “Firenze”, evitando pozzetti sifonati direttamente alla base delle colonne che limitano si il ritorno dei cattivi odori ma generano ai piani bassi sovrappressioni nei sanitari con rumori e a volte fuoriuscita di liquido;
2) consentire un agevole ingresso dell’aria dall’alto evitando curve, ostruzioni o ritorni d’aria;
3) realizzare una ventilazione secondaria (una seconda tubazione che ai vari piani consenta l’ingresso e/o l’uscita di aria, esterna alla colonna, mantenendo così la pressione atmosferica ovunque;
4) intervenire direttamente sui singoli sifoni aumentandoli o anteponendo apposite valvole a membrana di sfiato, evitando diramazioni di scarico troppo lunghe (che causano l’autosifonaggio) o immissioni dirette degli scarichi deboli nella colonna di scarico e/o, se necessario e vi è la possibilità, ricorrere a delle valvole ventilanti poste direttamente sulla tubazione di scarico principale quale quella in figura (valvola AIR STOP):
Purtroppo quando si parla di problemi di ventilazione molti s’improvvisano esperti (talvolta gli stessi soggetti che li hanno causati) e pur senza comprendere fino in fondo i fenomeni che accadono suggeriscono rimedi poco efficaci se non del tutto inutili per la circostanza specifica.
Attualmente la progettazione ed il calcolo degli impianti di scarico di acque reflue di un edificio vanno realizzati secondo le “Norme UNI EN 12056:2001“.
Link consigliati nel sito:
Gru su autocarri e per sollevamento materiali
In questi ultimi anni molte aziende che operano nel settore degli allestimenti degli autocarri ed in particolare quelle che operano nella realizzazione di cassoni, per sopperire alla scarsità di ordinativi da parte di concessionari e commercianti di veicoli industriali, hanno ampliato il proprio campo di attività introducendosi anche in quello dell’installazione delle gru su autocarro.
La conseguenza di questa invasione di campo in un settore, quale quello dell’istallazione delle gru, che richiede tutt’altre competenze ha comportato però che sempre più spesso si osservano su strada veicoli viaggianti con pieno carico che supera il peso complessivo ammesso sugli assi oppure con telai che si incrinano a causa di controtelai costruiti in modo inadeguato o ancora veicoli che si sollevano posteriormente dimostrando una stabilità precaria.
Ecco quindi che sempre più spesso capita di dover eseguire consulenze (come CTU o CTP) su problematiche connesse all’istallazione di gru.
Le conseguenze negative che derivano da questo tipo di approccio superficiale è il danno che l’inconsapevole utilizzatore finale riceve trovandosi, suo malgrado, ad operare in condizioni di precarietà e/o di pericolo.
Per installare in modo corretto una gru su un autocarro non si deve cedere alla tentazione dell’improvvisazione ma è necessario acquisire una professionalità specifica conseguibile attraverso un’adeguata formazione tecnica e documentale.
(Si segnala una interessante pubblicazione sul sito di Safety System s.r.l. dal titolo: “Procedure verifiche periodiche apparecchi di sollevamento materiali” che riguarda le procedure di controllo degli apparecchi di sollevamento, ivi comprese le gru su autocarri)
Validità probatoria dei rilievi fotografici
Sul sito: “Lexambiente” è stata pubblicata in data 27 maggio 2008 un’interessante sentenza della Corte di Cassazione la: “sentenza n. 19968 del 19/5/2008“. In essa si afferma che, in base all’art. 234 c.p.p., le fotografie o i rilievi fotografici, anche aerei, che rappresentano fatti, persone o cose, costituiscono prova documentale che può essere sempre acquisita, e sulla quale il giudice può validamente fondare il proprio convincimento anche quando riproducono lo stato dei luoghi.
Impianti: obbligo conformità solo per edifici nuovi
Nuovi chiarimenti sul D.M. 37/2008 in particolare Il Ministero dello Sviluppo economico interviene nuovamente sul decreto ministeriale 37/2008 in materia di sicurezza impianti all’interno degli edifici per chiarire che non esiste alcun rischio di distacco di acqua, luce e gas per le vecchie utenze domestiche che non hanno il certificato di conformità degli impianti. Si riporta il comunicato stampa del MSE dal titolo: ” …. nessun rischio distacco luce, acqua e gas“.
Impianti e compravendite immobiliari
La pubblicazione del “D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008” a prima lettura, sembra imporre nuovi obblighi sulla certificazione degli impianti delle abitazioni, talmente stringenti, da ostacolare addirittura la stipula delle compravendite immobiliari.
Oggi invece si fa largo una interpretazione meno ferrea del decreto e l’obbligo di garanzia recitato dall’articolo 13 del D.M. viene interpretato nel modo che se pure il venditore ha l’obbligo di garantire gli impianti a norma, l’acquirente può tuttavia continuare anche dopo il 26 marzo a esonerarlo da tale garanzia e cioè accettare di comprare il fabbricato “nello stato in cui si trova”.
La norma quindi ha lo scopo di far maturare, nel mercato immobiliare, la consapevolezza della presenza di due tipi di fabbricati (con conseguenze anche sul loro prezzo): quelli, con impianti a norma (e come tali garantiti e documentati), e quelli con gli impianti non in sicurezza.
Incarichi di CTU conferiti ai pubblici dipendenti
Le leggi in merito alla incompatibilità dell’attività di dipendente pubblico con quella autonoma del dipendente stesso si pongono in maniera particolare per gli ingegneri ed i tecnici in genere.
Gli Uffici Giudiziari, in risposta alla richiesta di applicabilità di tali norme anche nei casi di attività prestate dal dipendente pubblico in assolvimento degli incarichi di consulenza tecnica (CTU) conferiti dall’Autorità Giudiziaria, hanno pubblicato la “Circolare del CSM datata 4 gennaio 1999” nella quale si legge: “…….. ove tale divieto fosse ritenuto applicabile anche in tema di nomina di periti e consulenti, non solo si svuoterebbe di contenuto la concreta possibilità di scelta fiduciaria da parte del Giudice, prevista dai vigenti codici di rito, ma si impedirebbe al Giudice, dominus del processo, di avvalersi di quelle nozioni tecniche ritenute indispensabili, individuate soltanto in quel determinato soggetto che intende nominare consulente o perito …..”.
Nella stessa circolare si legge inoltre che l’indipendenza della Magistratura garantita dall’art.104 della Costituzione, anche nell’ambito del delicato momento di scelta del perito, non può essere scalfita da norme che condizionano ad un atto vincolante di una autorità amministrativa l’attività giudiziaria intralciandola. Ne consegue quindi che tali norme non si applicano nel caso specifico degli incarichi di consulenza tecnica o peritale conferiti dall’Autorità Giudiziaria.
La circolare chiarisce così in modo definitivo ed inequivocabile una annosa questione che per molto tempo ha creato forti difficoltà ai dipendenti pubblici (ed in particolare a quelli del settore scolastico) che erano incaricati dal Giudice di espletare particolari consulenze.
Alla luce di questa circolare il dipendente pubblico potrà espletare l’incarico di consulenza senza problemi ostativi di sorta e senza obbligo di dover segnalare, aprioristicamente, alla propria Amministrazione di appartenenza il procedimento in cui è stato chiamato dal Giudice per lo svolgimento dell’incarico riservandosi al massimo di comunicare, qualora fosse necessario oltre che giustificato, esclusivamente gli estremi identificativi del procedimento stesso.
Una recente sentenza del 2017 del Consiglio di Stato ritorna sulla vicenda affermando che un dipendente pubblico può accettare incarichi anche senza autorizzazione della propria amministrazione (Consiglio di Stato 3513/2017). A tal riguardo si riporta quanto scrive Legislazione Tecnica sul proprio sito:
Prezzi delle abitazioni in calo?
Che l’andamento del mercato immobiliare, dopo anni di crescita, abbia raggiunto l’apice e sia già in fase discendente è molto più che una sensazione, è un dato di fatto. Anche l’Agenzia del Territorio, nella “Nota sintetica sul mercato immobiliare nel 2° semestre 2007“, conferma il calo delle compravendite già registrato nel 1° semestre 2007.
Le motivazioni all’origine di questa inversione di tendenza vanno ricercate prevalentemente in fattori strutturali legati al ciclo immobiliare che, dopo anni di euforia e di crescita, è arrivato ad sua fase conclusiva. Tra i principali fattori alla base di tale inversione di tendenza troviamo ai primi posti la crescita dei tassi di interesse ed il livello raggiunto dal prezzo degli immobili.
Al momento comunque, malgrado il calo delle compravendite, chi è in cerca di casa non è ancora in grado di percepire alcuna inversione di tendenza nei prezzi degli immobili. Infatti, almeno per ora, il mercato tenta di resistere al calo degli scambi mantenendo alti i prezzi. Alla base di tale comportamento vi sono alcuni proprietari che, ancora non consapevoli del cambiamento in corso, oppongono una strenua resistenza all’inesorabile inversione di tendenza dei prezzi spesso allettati da intermediari immobiliari che abituati ai profitti del periodo di boom o dalla necessità di acquisire clienti alimentano richieste ormai decisamente fuori mercato.
Guida alle novità sulla casa
La Finanziaria 2008 e il decreto 37/2007 sulla sicurezza degli impianti hanno creato una complessità di norme che non rendono facile la comprensione del quadro completo delle disposizioni che interessano gli immobili. Il sole 24 ore, sul proprio sito, ha pubblicato a riguardo una semplice guida in formato pdf consultabile on-line oppure scaricabile dal sito stesso. L’accesso può essere eseguito tramite il link: “Le novità per la casa ed. 2008“.
Valore della casa e risparmio energetico
Con riferimento ad un tema di grande attualità quale l’influenza sul valore degli immobili delle caratteristiche ambientali ed in particolare con riferimento alle tecnologie impiegate per le abitazioni riguardo al risparmio energetico vale la pena segnalare un interessante articolo, pubblicato, da: “il sole 24 ore” dal titolo: “Risparmiare energia …. aumenta il valore della casa“.
Mercato immobiliare e caratteristiche ambientali
Negli ultimi anni si è assistito ad un boom del mercato immobiliare italiano che ha visto, in poco più di un decennio, quasi raddoppiato il valore degli immobili.
Le cause alla base di tale aumento vanno ricercate in diversi fattori quali: l’adeguamento della lira all’euro (aumento che ha riguardato bene o male tutti i beni) e il crescente desiderio degli italiani di trovare, per le proprie liquidità, investimenti redditizi e sufficientemente affidabili alternativi agli strumenti finanziari sfiduciati dai vari ribassi della borsa (dopo anni di euforia) e dai vari crack finanziari (quali ad esempio quelli di: Cirio, Parmalat, bond argentina, ecc.). E proprio per quest’ultima necessità d’investimento, più che per soddisfare le proprie esigenze abitative, comunque incentivate da tassi d’interesse particolarmente bassi, gli italiani sono stati spinti all’acquisto di immobili.
La richiesta di immobili per investimento ha comportato, da parte dell’investitore, la riduzione dell’influenza di alcune caratteristiche discriminanti sul loro valore quali le caratteristiche ambientali. Sono stati infatti molto sottovalutati aspetti tipo: il rumore, l’inquinamento, le caratteristiche architettoniche dello stabile, ecc. Il fronte della pressione della domanda ha puntato più sulla zona in se che non sulle caratteristiche intrinseche, comportando spesso l’acquisto di immobili dal prezzo esorbitante se commisurato alla qualità ambientale.
Attualmente, seppure con tempi e modalità differenti, in tutte le città italiane, dopo tanta corsa all’acquisto si registrano i segni di un rallentamento del mercato immobiliare ed in diversi casi già si parla di una vera e propria stagnazione se non addirittura di un’inversione di tendenza. Ecco quindi che ancora una volta si sta verificando quello che tutti gli operatori del settore immobiliare sanno da tempo e cioè che la crescita “del mattone” non è infinita.
E’ proprio per questo che nei periodi di massima spinta del mercato chi decide di investire in immobili deve prestare maggiore attenzione prima di deciderne l’acquisto valutando con spirito critico anche quelle caratteristiche che al momento appaiono trascurabili (come appunto la qualità ambientale). E’ quindi sempre bene valutare, o far valutare, con oggettività il reale valore di mercato evitando di lasciarsi condizionare dall’euforia del momento e diffidando di chi pur di acquisire l’incarico di vendita sopravvaluta l’immobile promettendo guadagni illusori o suggerendo acquisti incauti.
Link al sito dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio: http://www.agenziaterritorio.it/index.htm?id=590
La Repubblica: 60 investiti al giorno
Il quotidiano “la Repubblica” lo scorso 4 febbraio ha pubblicato un interessante articolo sul tema dell’investimento dei pedoni: “60 investiti al giorno ……..“.
Condensa e isolamento termico
Negli ultimi anni l’esigenza (sia pur legittima) di diminuire le dispersioni termiche nelle abitazioni ha ridotto in molti casi la permeabilità al vapore dell’involucro edilizio accentuando l’insorgenza della condensa nelle abitazioni. Capita quindi sempre più spesso di essere chiamati, anche in sede giudiziaria, a confrontarsi con questa patologia.
La condensa dell’acqua è un fenomeno particolarmente insidioso quanto diffuso nelle abitazioni e se trascurata, può creare danni ai muri e all’edificio nel suo complesso inoltre rende pessimo il comfort delle abitazioni e contribuisce non poco a ridurre le proprietà coibentanti e l’isolamento termico delle strutture e dei materiali edili. Talvolta la condensa viene scambiata con le infiltrazioni d’acqua dalle quali invece differisce per natura e aspetto. Infatti l’acqua di condensa è vapore, già presente nell’aria, che per effetto di un abbassamento di temperatura (ad esempio il contatto con una superficie più fredda) passa dallo stato di vapore a quello di liquido appunto condensa. Molto spesso la causa che porta all’insorgenza della condensa è legato alla conduzione dei locali. In questi casi un corretta gestione degli ambienti quale ad esempio: l’aerazione periodica degli stessi, l’utilizzo di deumidificatori, ecc.; permette di evitare l’insorgenza della condensa. A volte invece si è in presenza di errori occorsi nella scelta non oculata dei materiali (per ignoranza o per economia) e allora è necessario individuare ed eliminare le zone fredde che sono appunto quelle che favoriscono la formazione della condensa quali: i vetri o i telai delle finestre, la presenza di canne fumarie nelle pareti e più in generale di ponti termici, ecc. L’ideale è quindi sempre quello di prevedere in anticipo (ossia già in fase progettuale) il rischio condensa adottando a monte tutti quegli accorgimenti che la regola dell’arte e il buon senso impongono (senza puntare solo al risparmio).
I pedoni: vittime o causa degli incidenti stradali?
Recentemente, a Bologna, in occasione di un corso di aggiornamento sulla ricostruzione cinematica degli incidenti stradali un relatore “storico professionista del settore” ha affermato che la sua esperienza lo porta spesso a constatare che negli incidente tra auto e pedone o auto e moto la colpa è quasi sempre del pedone o del motociclista.
Peccato che proprio nello stesso periodo l’ISTAT abbia pubblicato una propria ricerca ove emerge che l’Italia, ha per questo tipo d’incidenti un tasso praticamente doppio rispetto a paesi quali Gran Bretagna, Olanda e Svezia e dall’analisi che segue vengono elencate le priorità su cui concentrare le azioni di sicurezza stradale: il controllo della velocità, il controllo della guida in stato di ebbrezza, la guida distratta, la protezione degli utenti deboli – in particolare pedoni e utenti delle due ruote – l’individuazione e la messa in sicurezza delle tratte stradali più pericolose.
Di qui la mia opinione personale che un buon perito o consulente soprattutto quando riveste il ruolo di ausiliario del giudice (CTU) deve sempre seguire un approccio metodologico scientifico scevro da pregiudizi e/o simpatie e/o giudizi personali. Deve inoltre essere sempre consapevole della lezione socratica di “sapere di non sapere” che costituisce l’atteggiamento del vero ricercatore scientifico e che costituisce il passaggio obbligato per ogni reale acquisizione della verità, poiché colui che presume di sapere non assumerà un atteggiamento di ricerca.
Consulenza tecnica d’ufficio e di parte
La Consulenza tecnica d’ufficio (CTU) rappresenta una delle fonti di convincimento del giudice sia nell’ambito delle procedure civili, che in quelle penali.
Sempre più spesso capita al magistrato di dover richiedere l’intervento di un “esperto super partes” che, attraverso le sue specifiche competenze tecnico/scientifiche e l’impiego di un linguaggio comprensibile e chiaro anche per chi non abbia il suo stesso specifico bagaglio cognitivo, consenta al giudice medesimo di acquisire elementi idonei al raggiungimento della verità.
Ad esempio la CTU è richiesta in quei casi in cui è necessario accertare la sussistenza di vizi o difetti di un bene, ovvero di determinarne il quantum di una richiesta di risarcimento o ancora in quelle situazioni nelle quali solo un giudizio equitativo consente di quantificare un danno infatti l’opinione del perito/consulente d’ufficio è l’unica plausibile alternativa ad una valutazione solo di parte o peggio del tutto arbitraria.
Purtroppo, talvolta, capita di riscontrare nell’operato di alcuni CTU contraddittorietà e opinabilità. E’ proprio in questi casi che ben emerge l’importanza del ruolo svolto dal Consulente Tecnico di Parte (CTP) al quale è affidato il compito di collaborare con il consulente o perito del giudice coadiuvandolo nelle ricerche ed evidenziando quegli aspetti tecnici che altrimenti potrebbero non essere tenuti nella giusta considerazione o nella peggiore delle ipotesi ignorati del tutto (certo a scapito della verità scientifica tanto ricercata).
Non tutti i tecnici, per quanto preparati e abili nei loro ambiti disciplinari, possiedono i requisiti base richiesti al consulente/perito d’ufficio (CTU) o di parte (CTP). Ad essi infatti è richiesto come competenze, oltre all’essere esperto in un determinato ambito tecnico-disciplinare, anche di avere conoscenza delle principali norme, leggi e procedure giuridiche ed ancora la capacità di trasmettere e condividere le proprie conoscenze agli altri.
Il caso: Incarichi di CTU ai pubblici dipendenti
Verità o giustizia?
Blaise Pascal
La giustizia e la verità sono due punte così sottili che i nostri strumenti sono troppo smussati per arrivarvi con esattezza. Quando questo accade, essi ne ottundono la punta, appoggiandosi intorno, più sul falso che sul vero.
Studio Tecnico Dott. Ing. Ugo Lops 
